MEDEMBLIK – Wie in 2010 een bestaande koopwoning kocht in de toenmalige gemeente Medemblik, betaalde gemiddeld 238.920 euro. Vijftien jaar later lag de gemiddelde verkoopprijs op 461.643 euro. Dat is een verschil van ruim 222.000 euro, oftewel 93 procent. Vooral sinds 2016 zijn de verkoopprijzen sterk opgelopen. Ook woningen met een vraagprijs boven één miljoen euro zijn inmiddels zichtbaar op de lokale woningmarkt. Dat blijkt uit een analyse van gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), het Kadaster, Funda en vastgoedonderzoeker Calcasa.

De ontwikkeling laat zien hoe ingrijpend de woningmarkt in Medemblik is veranderd. Waar een koopwoning vijftien jaar geleden voor veel huishoudens nog bereikbaar was, moeten kopers tegenwoordig aanzienlijk meer geld meenemen.

De vergelijking met 2010 vraagt wel om een kanttekening. Op 1 januari 2011 werden de voormalige gemeenten Andijk en Wervershoof samengevoegd met Medemblik. De gemeentelijke cijfers van vóór en na die herindeling hebben daardoor niet precies betrekking op hetzelfde gebied.

Huizenprijzen daalden eerst jarenlang

De huizenprijzen zijn sinds 2010 niet onafgebroken gestegen. Tijdens de economische crisis en de daaropvolgende problemen op de woningmarkt daalden de gemiddelde verkoopprijzen juist.

In 2011 bedroeg de gemiddelde koopsom 229.051 euro. Een jaar later was dat nog 217.891 euro. In 2013 werd met 197.009 euro een dieptepunt bereikt.

Ook in 2014 bleef de gemiddelde verkoopprijs met 197.869 euro relatief laag. Pas daarna begon het herstel duidelijk zichtbaar te worden.

In 2015 betaalden kopers gemiddeld 202.693 euro voor een bestaande woning in de gemeente Medemblik.

Vanaf 2016 begon de sterke stijging

Na 2015 veranderde de woningmarkt snel. In 2016 steeg de gemiddelde verkoopprijs naar 223.321 euro. Een jaar later was dat al 243.827 euro.

In 2018 werd gemiddeld 273.114 euro betaald. De grens van drie ton kwam vervolgens in 2020 in zicht en werd dat jaar met een gemiddelde koopsom van 306.267 euro overschreden.

Daarna versnelde de stijging aanzienlijk. In 2021 kwam de gemiddelde verkoopprijs uit op 375.268 euro, een toename van 22,5 procent ten opzichte van 2020.

In 2022 betaalden kopers gemiddeld 419.330 euro. De lichte terugval in 2023, toen de gemiddelde verkoopprijs uitkwam op 406.510 euro, bleek tijdelijk.

In 2024 steeg de gemiddelde koopsom opnieuw naar 429.347 euro. Het jaar daarop werd met 461.643 euro een nieuw hoog niveau bereikt.

Vergeleken met 2015 bedroeg de stijging over tien jaar bijna 128 procent.

Ook WOZ-waarden fors gestegen

Niet alleen de verkoopprijzen zijn opgelopen. Ook de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in Medemblik is sterk gestegen.

Volgens het CBS bedroeg de gemiddelde WOZ-waarde in 2019 nog 243.000 euro. In 2022 was dit gestegen naar 325.000 euro en in 2025 naar 409.000 euro.

Voor 2026 komt de voorlopige gemiddelde WOZ-waarde uit op 446.000 euro. Dat is ruim 83 procent meer dan in 2019.

De WOZ-waarde heeft betrekking op de volledige woningvoorraad, inclusief huurwoningen. De gemiddelde verkoopprijs wordt daarentegen berekend over woningen die daadwerkelijk van eigenaar wisselen.

De twee cijfers zijn daarom niet rechtstreeks met elkaar vergelijkbaar.

Miljoenwoningen verschijnen op de lokale markt

De sterke prijsontwikkeling is ook zichtbaar in het duurdere segment van de woningmarkt.

Op woningplatform Funda worden in de gemeente Medemblik woningen aangeboden met vraagprijzen die boven één miljoen euro liggen.

Een voorbeeld is een grote woonboerderij aan de Dorpsweg in Twisk, die met een vraagprijs van 1,5 miljoen euro op Funda werd aangeboden.

Ook in de stad Medemblik zijn dergelijke woningen te vinden. Zo werd een vrijstaande woning aan de Baanweydt aangeboden voor 1,15 miljoen euro.

Dergelijke vraagprijzen laten zien dat het miljoenensegment ook binnen de gemeente Medemblik aanwezig is.

Het gaat daarbij onder meer om grote vrijstaande woningen, voormalige stolpboerderijen en woningen met omvangrijke percelen.

Een vraagprijs van meer dan een miljoen euro betekent overigens niet automatisch dat de woning ook voor dat bedrag wordt verkocht of dat de vastgestelde marktwaarde boven die grens ligt.

Hoeveel miljoenwoningen zijn erbij gekomen?

Een exacte vergelijking van het aantal woningen met een waarde boven één miljoen euro in Medemblik tussen 2010 en 2026 blijkt op basis van de beschikbare openbare gegevens niet mogelijk.

Het CBS publiceert wel historische WOZ-waarden en gemiddelde verkoopprijzen per gemeente, maar geen doorlopende, rechtstreeks vergelijkbare openbare reeks met het aantal miljoenwoningen in Medemblik over deze volledige periode.

Ook Funda biedt geen volledig historisch overzicht waarmee het aantal woningen boven één miljoen euro in 2010 betrouwbaar kan worden vergeleken met het huidige aanbod.

Landelijk is de ontwikkeling wel onderzocht.

Volgens vastgoedonderzoeker Calcasa telde Nederland in 2025 ruim 273.000 koopwoningen met een waarde van minstens één miljoen euro. In 2013 waren dat er ongeveer 12.500.

Daarmee is het landelijke aantal miljoenwoningen sinds 2013 meer dan twintig keer zo groot geworden.

Inmiddels heeft ongeveer één op de zestien Nederlandse koopwoningen een waarde van minstens één miljoen euro.

Hoe groot de groei in Medemblik precies is geweest, vraagt om aanvullend onderzoek op basis van historische WOZ-registraties of taxatiegegevens.

Woningvoorraad groeit minder snel

Tegenover de stijgende woningprijzen staat een relatief beperkte groei van het aantal woningen.

Op 1 januari 2021 telde de gemeente Medemblik volgens het CBS 19.211 woningen. Begin 2026 waren dat er 19.715.

In vijf jaar tijd kwamen er per saldo 504 woningen bij. Dat betekent een groei van 2,6 procent.

In dezelfde periode groeide de woningvoorraad in Noord-Holland met 5,5 procent en landelijk met 4,8 procent.

Medemblik bleef daarmee achter bij zowel het provinciale als het landelijke groeitempo.

Ongeveer 70 procent van de woningen in de gemeente is een koopwoning. De overige woningen behoren grotendeels tot de huursector.

Nieuwbouw bereikt eveneens hogere prijssegmenten

Ook bij nieuwbouw zijn de hogere woningprijzen zichtbaar.

In het nieuwbouwproject Molenblik in Medemblik worden woningen aangeboden met prijzen die uiteenlopen van ongeveer 420.000 tot 950.000 euro, afhankelijk van het woningtype en de uitvoering.

Dat betekent dat een deel van de nieuwbouw inmiddels het prijsniveau nadert dat vroeger vooral was voorbehouden aan het exclusieve segment.

Tegelijkertijd worden in de gemeente verschillende projecten ontwikkeld waarbij juist betaalbaarheid voor starters en jonge gezinnen centraal staat.

De uiteenlopende prijzen laten zien hoe groot de verschillen binnen de lokale woningmarkt zijn geworden.

Voor starters wordt kopen steeds moeilijker

De prijsstijging heeft vooral gevolgen voor mensen die voor het eerst een huis willen kopen.

Een gemiddelde verkoopprijs van ruim 461.000 euro betekent dat veel starters afhankelijk zijn van twee inkomens, spaargeld of financiële ondersteuning.

Ook de bijkomende kosten van een woning, waaronder onderhoud, verduurzaming en hypotheekadvies, spelen daarbij een rol.

Huishoudens die al langere tijd een koopwoning bezitten, hebben juist kunnen profiteren van de waardestijging van hun woning.

Daardoor groeit het financiële verschil tussen bestaande woningbezitters en mensen die nog geen eigen woning hebben.

Woningmarkt Medemblik blijft onder druk staan

De cijfers over de afgelopen vijftien jaar laten zien dat de woningmarkt in Medemblik een ingrijpende ontwikkeling heeft doorgemaakt.

Na de prijsdalingen tussen 2010 en 2014 volgde een periode waarin koopwoningen aanzienlijk duurder werden. Vooral vanaf 2020 ging het snel.

Hoewel de gemiddelde verkoopprijs in 2025 lager lag dan het landelijke gemiddelde, is de stijging voor huishoudens in de gemeente aanzienlijk.

Ook het aanbod van woningen met vraagprijzen boven één miljoen euro laat zien dat het hogere prijssegment nadrukkelijk aanwezig is.

Voor de komende jaren blijft de belangrijkste vraag of voldoende betaalbare woningen worden toegevoegd om de druk op de lokale woningmarkt te verminderen.

De ontwikkeling sinds 2010 maakt in ieder geval duidelijk dat een koopwoning in Medemblik voor veel inwoners een aanzienlijk grotere financiële opgave is geworden.